Mercado imobiliário do mês
Os números que pesam na sua compra, com fonte oficial, e um simulador para testar a sua decisão em 1 minuto.
Resumo do mês
O que os números dizem este mês
- Hoje, o imóvel médio perde para a renda fixa no curto prazo.
- O imóvel bem escolhido, comprado com desconto e antes da queda de juros projetada, tende a ganhar em 3 a 5 anos.
- Não é garantia: no cenário pessimista, o imóvel fica atrás da renda fixa.
Ler a análise completa com os números
Hoje, o imóvel médio perde para a renda fixa no curto prazo. Em 12 meses, o imóvel residencial em São Paulo somou 3,59% de valorização e 6,43% de aluguel bruto (cerca de 10,0%), contra 13,65% do CDI, ou 11,3% depois do IR de um ano.
O imóvel bem escolhido, comprado com desconto e antes da queda de juros projetada, tende a ganhar em 3 a 5 anos. No simulador, um imóvel de R$ 3 mi comprado 15% abaixo do valor de mercado, no cenário base (3,45% a.a. de valorização e aluguel de 0,41% a.m.), chega a R$ 3,55 mi em 5 anos, contra R$ 3,20 mi no CDI e R$ 3,37 mi no Tesouro IPCA+, líquidos de IR; em 3 anos já fica à frente (R$ 3,32 mi x R$ 3,06 mi). O Focus projeta a Selic de 13,75% em 2026 para 11,00% em 2028.
Não é garantia: no cenário pessimista (1,92% a.a.), o mesmo imóvel fica em R$ 3,30 mi e perde para o Tesouro IPCA+ (R$ 3,37 mi). O ganho depende de o desconto ser real e de o imóvel ser bem escolhido; simule abaixo com os seus números.
Premissas da leitura: compra à vista, ITBI 3% e escritura 1%, sem custo de venda, aluguel reajustado pelo IPCA do Focus, renda fixa com IR regressivo. Valores nominais.
Simulador: imóvel ou outro investimento?
Escolha a forma de compra, ajuste os números e veja, ano a ano, quanto fica o patrimônio no imóvel e o mesmo dinheiro aplicado em outras opções. Todas as premissas abaixo vêm do painel e podem ser alteradas.
Carregando o simulador…
Abre o WhatsApp do André com a sua simulação já escrita. Meu foco é ajudar famílias e investidores a comprar bem: preço, localização e momento.
Todos os números do mês
Juros, Focus, taxas por banco e FipeZap, com fonte e data
Atualizado em 12/11/2026. Números do Banco Central e do Tesouro vêm das APIs oficiais e são atualizados todo mês; os de imóveis e de bancos são conferidos em duas fontes independentes (quando só há uma, o cartão avisa).
Juros e inflação
Referência: 12/11/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: 11/11/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: out/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: out/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: 11/11/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: nov/2026 · coletado em 12/11/2026
Expectativas do mercado (Focus)
| Mediana do Focus | 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|
| Selic no fim do ano | 13,75% | 12,50% | 11,00% |
| IPCA no ano | 5,22% | 4,90% | 4,00% |
Fonte: Banco Central do Brasil · Focus, Expectativas de Mercado Anuais (mediana) · pesquisa de 06/11/2026 · coletado em 12/11/2026
Crédito imobiliário
Referência: set/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: set/2026 · coletado em 12/11/2026
| Banco | Taxa média contratada (BCB) | Taxa de balcão anunciada |
|---|---|---|
| Caixa | 12,05% a.a. Banco Central · set/2026 | a partir de 10,26 a 10,92% a.a. + TR MySide, radar de taxas (atualizado em 30/10/2026) · Larya (modificado em 11/11/2026) · fontes divergem |
| Itaú | 12,14% a.a. Banco Central · set/2026 | a partir de 12,89% a.a. + TR MySide, radar de taxas (atualizado em 30/10/2026) · Larya (modificado em 11/11/2026) |
| Santander | 12,31% a.a. Banco Central · set/2026 | a partir de 12,49% a.a. + TR MySide, radar de taxas (atualizado em 30/10/2026) · Larya (modificado em 11/11/2026) |
| Banco do Brasil | 14,49% a.a. Banco Central · set/2026 | a partir de 11,60% a.a. + TR MySide, radar de taxas (atualizado em 30/10/2026) · Larya (modificado em 11/11/2026) |
| Bradesco | 12,24% a.a. Banco Central · set/2026 | a partir de 13,60 a 15,00% a.a. + TR Larya (modificado em 11/11/2026) · MySide, radar de taxas (atualizado em 30/10/2026) · fontes divergem |
| Inter | 12,91% a.a. Banco Central · set/2026 | não confirmada em duas fontes |
Taxa do Banco Central = média das taxas efetivamente contratadas no mês (custo efetivo médio informado ao BCB), modalidade taxas de mercado pós-fixada em TR. Taxa de balcão = menor taxa anunciada (a partir de, + TR), que depende de relacionamento, entrada e prazo. Modalidade do BCB: Financiamento imobiliário com taxas de mercado - Pós-fixado referenciado em TR.
Preço dos imóveis (FipeZap)
Referência: out/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: out/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: out/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: out/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: out/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: set/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: set/2026 · coletado em 12/11/2026
Referência: set/2026 · coletado em 12/11/2026
O FipeZap mede preços de anúncios de imóveis residenciais; não é o preço de fechamento. O informe de locação de outubro ainda não havia saído na data da coleta.
Carta de crédito para comprar imóvel
Como pode ajudar e os riscos
Como pode ajudar
- Poder de compra à vista: a carta contemplada paga o vendedor como dinheiro, o que costuma ajudar a negociar preço.
- Lance embutido: parte da própria carta vira lance, sem tirar tudo do bolso; em troca, o crédito disponível diminui.
- Cartas em grupos diferentes: quem planeja mais de uma compra pode ter cartas em grupos distintos e ir montando patrimônio aos poucos (alavancagem patrimonial), sabendo que cada carta tem as suas parcelas.
- Quitar ou amortizar financiamento: a carta contemplada pode abater o saldo de um financiamento e reduzir juros (é o modo "Misto" do simulador).
- Compra planejada: para quem não tem pressa, troca juros por taxa de administração.
Os riscos
- Contemplação incerta: pode sair no primeiro mês ou no último; o plano precisa funcionar nos dois casos.
- Custo de oportunidade do lance: o dinheiro do lance próprio deixa de render na aplicação.
- Desistência cara: quem sai antes da contemplação costuma receber de volta só no sorteio ou no fim do grupo, com descontos.
- Teto de carta: várias administradoras limitam o valor por carta; no alto padrão, muitas vezes é preciso somar cartas.
- Parcelas após a contemplação: o compromisso continua até o fim do prazo, corrigido todo ano.
Como o simulador calcula
Ver as fórmulas e premissas
Comparação justa: o dinheiro que sai do bolso no imóvel (entrada, custos, parcelas e lances, menos o aluguel recebido ou economizado) é aplicado mês a mês em cada alternativa. Quem não compra paga o aluguel com o dinheiro aplicado.
Patrimônio no imóvel: valor de mercado (corrigido pela valorização do cenário, menos o custo de venda informado) menos o saldo do financiamento e o saldo da carta. Antes da contemplação, a cota não entra no patrimônio, porque não tem liquidez. O desconto na compra aparece como ganho desde o primeiro dia, por isso só deve ser usado se for real.
Financiamento: SAC (amortização constante, parcela = saldo ÷ meses restantes + juros) ou Price (parcela fixa = saldo × i ÷ (1 − (1 + i)−n)). Taxa mensal equivalente à anual. Sem TR, seguros e tarifas.
Carta de crédito: parcela = carta × (1 + taxa de administração + fundo de reserva) ÷ prazo, com correção anual da carta e do saldo. Na contemplação, os lances abatem o saldo e o prazo é mantido. Lance embutido reduz o crédito. Se o crédito não cobrir o imóvel e os custos, a diferença sai do bolso.
Renda fixa: Tesouro Selic e CDB a 100% do CDI (Selic menos a diferença informada) e Tesouro IPCA+ (taxa real + IPCA, levado ao vencimento, sem oscilação de preço), com IR regressivo no resgate: 22,5% até 180 dias, 20% até 360, 17,5% até 720 e 15% acima. Poupança pela regra oficial: 0,5% ao mês + TR quando a Selic está acima de 8,5%; senão, 70% da Selic + TR; isenta de IR.
Ibovespa e IFIX: rentabilidade bruta, antes de IR e custos, pelo cenário escolhido. Resultado passado não garante resultado futuro.
Dados brutos: dados/mercado.json. Os números do Banco Central e do Tesouro são atualizados todo mês por rotina automática; os de imóveis e de balcão dos bancos, por conferência em duas fontes.
Simulação educativa, com premissas editáveis. Não é recomendação de investimento.